Halil Okur, ‘Ev fiyatlarındaki düşüş daha sürecek’

ABONE OL

News

May 29, 2019 14:26

BEĞENDİM

ABONE OL

News

Melbourne emlak sektörünün başarılı ve tanınan ismi Halil Okur ile ev fiyatlarında yaşanan düşüş ve genel durum hakkında bir söyleşi gerçekleştirdik. Ödüllü emlakçı Okur ile Barry Plant firmasının Glenroy semtinde yeni taşındıkları ofisinde bir araya geldik.
02.04.2019 DÜNYA GAZETESİ

Halil bey, son bir yıldır ev fiyatlarındaki düşüşü nasıl görüyorsunuz?

Avustralya’da işçi maaşlarında yükselme olmadı. Ama ev fiyatlarında talebe göre 2013-2017 yıları arasında yükselme devam etti. Broadmeadows, Meadow Heights, Dallas’ta 400 bin dolarlık evler 600 bin doları gördü. Herkesin başının üzerine bir çatı lazım. Maaşlar da yükselmedi. Hükümet bunu gördü. Bunu önlemek istediler.

Yani, ev fiyatlarını düşürmek için devlet bir şeyler mi yaptı?

Bunu önlemek içinde Flemington, Collingwood gibi yerlerde yıllar önce yapılan büyük apartmanlar inşa ederek halkına alternatif bir yerleşme sunabilirdi. Buna bağlı olarak ev fiyatları düşerdi. Tabii bunun devlete çok büyük bir maliyeti olacaktı.

İkinci alternatif ise bankalara baskı yapmaktı. Kolay kredi (loan) verilmesin diye. Devlet bunu tercih etti. (Hatta, bunun olacağını ben iki sene önceden anlamıştım.)

‘Yapmacık Bir Recession Yaşanıyor’

Şu anda Sünni-yapmacık bir recession yaşanıyor. Kraliyet Komisyon (Royal Commision) bankaları denetlemek üzere atandı. Bankalara cezalar kesildi. Sadece, Ev Kredisi ile ilgili değil bir sürü konuda (Supernation-finance…) yapılan sahtekarlıklar ortaya çıktı. Yapan yaptığıyla kaldı. Bankalar baskıyı görünce bu sefer de onlar kriterlerini yükselttiler. Mesela, sen maaş bordonu bankaya götürüyordun. Haftada şu kadar maaş alıyorum diyordun senin kredin direk onaylıyorlardı (approved). Şimdi ise 3 aylık gelirlerine bakıyorlar. O kadar zorlaştırdılar ki. Çok nakit çalışan kişi var. Bunlarında ev kredisi alması mümkün değil.

Bunun bir sebebi de nakit (cash) çalışmayı engellemek mi sizce?

Bunun bir sebebi de bu. Devlet artık nakit (cash) çalışanları artık durdurmak istiyor. İstiyor ki, herkesin maaşı bankaya girsin. Oradan vergi kazansın.

İkincisi, küçük bankalar var. Faizleri yüksek ama senin gelirine bakmadan kredi veriyor. Normal bankalar yüzde 4 civarında verirken onlar yüzde 6’dan… Onlarında çok karı var. Bunun da etkisi var. Dolasıyla millet bankalardan para çekemeyince talep düştü.

Açık artırma satış oranlarını nasıl etkiledi?

Bütün Melbourne genelinde bundan bir buçuk sene önce açık arttırma satış oranı (auction) yüzde 78’di. Bu bölgede dahil. Her Cumartesi emlak acantelarının satmış olduğu her yüz evden 78 tanesi satılıyordu. Şimdi bu rakam ise yüzde 52’ye geriledi.

Bu düşüş daha da sürer mi?

Bu sene ortasına kadar doğru düşüş devam eder. Yılbaşından sonra, birde seçimler geçtikten sonraya kadar.. Seçimlerinde etkisi var…Eğer Labor partisi iktidar olursa vergi iadesini (Negative gearing) kaldıracaklar. Bu da yatırımcıların işine gelmiyor. Bu sefer daha az yatırımcı ev alacak.

Yani, ev fiyatları daha da düşecek mi?

Haziran, Ağustos o civarlara kadar düşüş devam edecek.

Melbourne’da ihtiyaçtan fazla inşa edilen ve boş olduğu söylenen evler olduğu söyleniyor. Bu doğru mu?

Öyle bir şey yok. Talep var. Alıcı çok ama alamıyorlar. Bankadan para çekemiyorlar. Ne yapıyor bu alıcılar kiraya taşınıyor. Hala bu bölgede yoğun bir şekilde kiralık evlere ihtiyaç var. Bir evi kiralamaya çalışıyorsunuz en az 15 kişi başvuru yapıyor.

‘ŞU ANDA TAM EV ALMA ZAMANI’

Kuzey bölgesinde satılık ve kiralık ev durumları nasıl?

Kiralık adına boş ev yok. Satılık durumları; Broadmeadows, Coolaroo, Craigieburn, Dallas & Meadow Heights vb…bu civarlarda fiyatlarda %15 düşüş var. 500 bin dolarlık bir ev 425’e gidiyor. Bu kadar düştü.

Yatırımcılara neler tavsiye edersiniz?

Şu anda tam ev alma zamanı. Özellikle bizim bu bölgeler (Glenroy, Jacana, Broadmeadows, Coolaroo, Dallas ve Meadow Heights) konum olarak baktığınızda havaalanına 5 dakika – Şehir merkezine 20 dakika mesafede. Bu konumdaki bir yeri diğer şehirlerle (Sydney, Perth, Adelaide… ) gibi kıyas ettiğiniz zaman hala buralarda 500 bin dolara oturabilecek bir satın ev alabiliyorsunuz. Mesela, Sydney’de şehir merkezine ayni mesafedeki muhitlerde evler 1.5 milyon dolar civarında. Şu anda alıcılar kazanıyor.

Alıcılar 1-2 sene içerisinde ne kadar kar elde ederler?

Eğer parası varsa; mesela şu anda Dallas’tan 500 bin bin dolar arası alacağı bir evden bir kaç sene geçmeden en azından yüzde 20 veya 25 kazanç elde edebilirler.

Sizce ev fiyatlarındaki bu düşüklük, ne kadar böyle devam eder?

Böyle devam ettiremezler. Şu anda ev satışları düştüğü için Victoria Hükümetinin ev vergisinden (stamp duty & land tax – Victorian Goverment) zararı büyük. İkincisi, bu devam ettiği sürece inşaat ekonomisini de etkileyecek. İnşaat sektöründe çalışan binlerce kişi işsiz kalacak. Mecbur müdahale edecekler.